21世纪经济报道记者 唐韶葵 上海报道

继大蒜换房、西瓜销小麦换房之后，抵房西瓜换房、款新水蜜桃换房也来了。城控6月28日，股南（601155.SH）位于南京江宁的京项云漾滨江项目海报上赫然写着“西瓜换房最高抵100000元”，西瓜每斤10元，目花每套房收购上限为1万斤。样营

开发商打折卖房花招百出。西瓜销近日，抵房由弘阳集团（01996.HK）与无锡本土房企华晟集团联合开发的款新无锡阳山悦阳九玺推出水蜜桃抵房款活动，单价18.88元/斤，城控最高可抵188888元。股南

新城云漾滨江西瓜换房活动日期为6月28日至7月15日，京项21世纪经济报道记者了解到，目花这仅是楼市营销的一个噱头，销售人员在内部请示之后，对购房者表示，如果不够或者没有西瓜，也可以商谈减免房款，但要看付款方式。据了解，目前该项目还没有因“西瓜换房”产生成交。

如此“接地气”的海报一出，新城控股在当天下午瞬间出圈，项目知名度大增。新城云漾滨江，位于江宁滨江新城中元路与锦文大道交汇处，项目均价1.8万元/平方米左右，户型在75平方米-126平方米之间，以101平方米、126平方米为主打户型，总价为180万元、227万元。

公开信息显示，项目地块是江宁区滨江开发区两幅相邻宅地，应为新城控股在2020年7月15日通过旗下南京新城万嘉房地产有限公司以22.2亿元竞得，楼面价9000元/平方米出头。

前述无锡阳山县的悦阳九玺，目前在售为建面约128平方米的毛坯房，均价1.5万-1.6万元/平方米。与新城云漾滨江类似，该项目销售人员表示，这是一种推动阳山地缘客户买房的营销手段，只要桃农在项目购房，就可以用桃子抵扣房款，开发商会高价收购水蜜桃。活动会持续到8月31日，这两天已经有人陆续前来咨询，但因为刚刚推出，还没有实际成交。

以物抵现金的购房手段，多出现在县城、或城市远郊。此前，河南商丘民权县建业地产的一个楼盘就以“爱心助农”的口号，高价收高小麦抵首付，2元一斤，最高可抵16万房款。这个楼盘均价为5800元左右，户型建面约117-144平方米。一套117平方米的房子总价约为68万元，首付3成的话，16万元最多能占到首付款的80%左右。

建业地产在河南开封杞县还推出了大蒜抵房款。据了解，十多天里，建业城凭借大蒜换房政策，成功卖出了30套房，换来了86万斤大蒜。江苏海州区保利的一个楼盘，近日推出活动，买房送一只200斤的土猪。广西玉林市仁东镇，为了今年一解毕业生找工作之所忧，推出了买一套房，当地城市管理局负责向进城购房且未就业的新市民推荐3个以上就业岗位，且薪酬不低于玉林最低工资标准的政策，政策2022年全年有效。

值得一提的是，相比小麦、大蒜、西瓜、水蜜桃的市场价，开发商多为溢价收购。比如3、4元/斤的西瓜，新城控股以10元/斤收购；民权县的小麦市场价1.55元/斤，建业地产收购价2元/斤；杞县大蒜市场价约为1.5元/斤，建业地产收购价5元/斤。

在比较偏远的三四线县城或者城市远郊地区，往往库存问题比周边城市或市区严重。以南京为例，“两江”板块是南京楼市的最大供应区域。在目前7.5万套的可售房源中，江宁区的可售套数接近1.9万套，江北（含浦口和六合）合计接近2万套。

一名房企研究人士指出，开发商用实物抵房款的营销手段，在乡镇或城市远郊地区是有效的。分布于乡镇或者村里的乡镇客群，是一个进城群体。县城乡镇居民一般都是熟人，依赖口碑营销，老带新方式提升收割效率，可能十几个村，或者一个乡镇里面所有村在一个楼盘里总共能成交几百套，这种呈点状分布的乡镇客群，以接地气的营销方式来拉动营销会有效。很显然，这样的营销手段并不适用于大城市里市区楼盘。

不过，易居研究院智库中心研究总监严跃进也提出了一点质疑，他认为要对一些城市模仿河南做法给予警示，小麦换房属于县城去库存压力下的一种救市做法，是当前县城销售破局的一种创新，总体应该给予肯定。而西瓜换房的做法，发生在南京。其实南京近期房地产市场成交有所上升。因此，严跃进提出，要防范楼盘仅为了营销的噱头，变相回避限价等行为。