梁婧

当前我国正在加快推动形成以公租房、专家支持保障性租赁住房、观点共有产权住房为主的金融住房保障体系。一方面，保障保障性住房是性住我国社会保障体系的重要组成部分。随着城镇化的问题推进，各地区尤其是对策热点城市保障性住房的建设需求将不断增加，并带来较大资金需求。专家支持另一方面，观点保障性住房由于其“保障”性质，金融投资回收期长、保障回报率低，性住对财政资金较为依赖，问题资金供应面临较大缺口。对策

为此，专家支持近年来，政府各级财政加大对保障性住房建设的资金投入，同时也积极引导金融机构加大支持力度。一是加强政策性金融机构的支持保障作用。保障性住房是国家开发银行重点支持的领域之一，近年来，国家开发银行持续加大对公租房、保障性租赁住房、共有产权住房、棚户区改造和城镇老旧小区改造的支持。截至2021年9月底，国家开发银行已累计发放保障性住房贷款5.09万亿元，累计实施棚户区改造2300万户，助力满足超过200万户居民租房需求。二是发挥商业银行多元化、专业化优势，创新相关金融产品和服务。银行通过实行差异化信贷政策加大对保障性住房建设的信贷支持。金融机构保障性住房开发贷款在房地产贷款中的占比从2011年的3.3%上升到2018年的11.2%，近几年增速有所放缓，占比降至2020年的9.4%，但余额保持在4.7万亿元左右的较高水平。同时，银行积极创新服务模式，包括合作打造住房租赁监管及交易服务平台、建立专注于保障性住房建设的专业银行、支持相关债券发行、参与PPP（政府和社会资本合作）项目等。三是支持引入多元化投资主体和创新融资模式。2021年发布的《关于加快发展保障性租赁住房的意见》提出，支持商业保险资金按照市场化原则参与保障性租赁住房建设。2022年发布的《关于银行保险机构支持保障性租赁住房发展的指导意见》进一步明确，支持保险资金通过直接投资或认购债权投资计划、股权投资计划、保险私募基金等方式，为保障性租赁住房项目提供长期资金支持。2021年8月，保障性租赁住房被纳入REITs（不动产投资信托基金）试点范围。目前，监管部门、金融机构等正积极推动相关试点工作，这有助于盘活保障性租赁住房这类资产的流动性，吸引多元化资金投入。

从目前情况看，金融支持保障性住房建设还存在一些难点和问题。一是金融机构、社会资金进入的积极性不高。保障性住房建设投资回收期长，经营和管理成本高，对社会资本的吸引力相对不足。二是租赁类保障性住房融资难度更大。在保障性住房中，与经济适用房、共有产权房等相比，租赁类保障性住房经营管理更加复杂，租金收益低，回收期可能更长，因此其融资难度会相对更大。三是融资创新模式仍在探索中，比如REITs等仍在试点中，相关配套政策还有待进一步完善。

针对目前保障性住房特点及融资面临的问题，未来要加强政府主导作用，在保障政府各级财政资金落实到位的同时，完善相关政策支持和制度保障，为保障性住房建设提供更多融资渠道。一是加强政策引导，支持金融机构在信贷资源配置、贷款利率等方面给予保障性住房差异化政策，提高金融机构支持保障性住房的积极性。二是探索与保障性住房特点相符合的担保方式，包括在相关项目投资中加强与融资担保机构的合作，发挥政府性融资担保机构征信支持，为保障性住房建设运营等环节提供保险等。三是不断完善PPP、REITs等融资模式制度设计。结合保障性住房项目特点完善PPP风险分担机制，可将收益率低的项目与收益率高的项目搭配推进。尽快推动保障性租赁住房REITs项目落地，推动相关税收配套、治理结构、二级市场建设等方面持续改进。

（作者系研究院高级研究员）